考察市场掌握这几个重点

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商店的经营环境往往是不确定的。商业区瞬息万变，一些城市的传统商业街挤满了人。隔壁老王从千里之外在你店里买了一样的东西。以前盈利的店铺现在都在亏损。实体店利润运营越来越不确定，是由于电商冲击、商业地产过剩、人口迁移流动、商品同质化等商业因素的叠加。

在企业盈利=门店数量*单店盈利,门店数量的扩大是连锁零售企业利润增长的杠杆，开设门店可以形成帮助企业快速成长的效应。但如果单店利润下降，杠杆也会放大亏损。所以连锁零售企业的发展需要两手抓，一手扩大门店数量，一周抓单店利润

故本段中的观点引自李的超级督导成长系统。

增加店铺盈利的确定性，首先是开店前的市场调查。如果店铺定位准确，店铺就成功了一半。开设新店的可行性分为三个步骤：区域分析、商圈分析、店铺选址分析。

不确定时代的门店发展，需要缜密调研、精准开店，亏损门店快速整改尝试扭亏为盈，扭亏不成就快速关店止损。是市场可行性分析，分析公司品牌进入市场的必要性、可及性和可发展性。确定进入市场的比较佳时间、时机、形式和方式；假设abc男装要进深圳。深圳有十个行政区。品牌应该先进入哪个区？比如波司登主要做羽绒服，在广州深圳很少看到它的专卖店。因为南方气温较高，羽绒服需求较少，波司登不需要进入南方市场。

一、区域分析：商业区是商店有效吸引顾客购物的地理区域。深圳的规划很先进，每个行政区都有n多个商务区。区级商圈、商务区、旅游区哪个品牌比较适合先进入？比如深圳南山区以高科技为主，富人区很多。一个低端品牌卖不好，房子租金高，公司买不起。

二、商圈分析：在确定区域和商业区后，选择具体的店铺地址，需要做的市场调查有助于经营者在商品配送、经营管理等方面做出决策。店铺选址可以参考“阴阳学说、漏斗原理、磁石学说”等。

门店选址的市场调查分为四个步骤。第一步，基础信息调查；第二步：楼主沟通；第三步：计算店铺的营业额和平衡点；第四步：整体市场评估；

三、门店选址分析：基础信息调查包括三个方面的数据信息，即生活结构信息、商圈结构信息和零售结构信息。

第一步：基础信息调查。:顾客就是上帝。为了更好地为他们服务，他们需要知道自己的需求。调查人口结构(男女比例、老人儿童等。)和密度、户数构成、收入水平、消费水平、购买行为、职业特征、教育水平、信息获取等。

该表格引用自李撰写的超级督导成长系统 p103页

对生活结构商业区结构的调查包括商店的位置、交通状况、行人流量、交通流量、餐馆和娱乐等消费场所的集中程度、该地区的主要产业、当地风俗、投资环境以及商业区的未来规划和发展。

商圈结构：商圈各类门店数量、市场饱和度、门店空置率、竞争品牌商品配置及服务、经营状况及利润、市场房租、门店结构、招聘及薪酬等。尤其是市场饱和，是指一定范围内的供求关系。供大于求，饱和度大，操作会更困难；供小于求，饱和度较小，有利于品牌进入。

零售结构：

房东沟通的主要目的是探讨租金、租赁期、租金与租金之间的关系

盈亏平衡也可以称为投资回报的评价。这个评价要注意长远考虑，比如1-3年。如果投资回报率太低，就不能开店。否则公司不会乐意投入大量的人力物力财力。商店的盈亏平衡由销售额和成本组成。销售额可以参考竞争品牌的经营状况，结合公司的历史数据和基本调查信息进行估算。成本包括租金、员工工资、固定资本折旧、水电等。如下表所示：

第二步：房东沟通。

对店铺的整体评价就是把市场调查的基本信息和楼主沟通的信心转化为可测量的数据表。总体评价表包括商圈形态、目标消费群体、经济能力、竞争态势等。这是确定意向店铺是否适合开店的标准。如下表所示：

对于不同的市场操作，开店前做市场调查，调查范围可以酌情增减。通过市场调查，了解比较新的市场情况，了解自己，了解自己，让自己在开店准备和未来运营中掌握更多的主动权。